Сегодня у нас в гостях Алексей Николаевич Тимошков — брянский девелопер с более чем 15 летним стажем строительства и управления недвижимостью. Говорим о том, как изменился подход к организации торговых пространств за последние 10 лет, про получение лицензии на кино от Голливуда, про ошибки строительства и реальное положение дел на рынке коммерческой недвижимости в регионах.

Алексей Николаевич Тимошков - брянский девелопер с более чем 15 летним стажем строительства и управления недвижимостью
Алексей Николаевич Тимошков — брянский девелопер с более чем 15 летним стажем строительства и управления недвижимостью

Про строительство и запуск, рост цен, привлечение покупателей и последние тенденции в региональном ритейле.

— Как изменилась ситуация с коммерческой недвижимостью в период с 2015-го по нынешнее время?

Во-первых, поднялась арендная ставка. Несмотря на то, что на сегодняшний день в Брянске предложений больше, чем желающих арендовать, ставка все равно растет. Я сейчас наблюдаю, проезжая по городу, по другим торговым центрам, очень много объявлений «сдается в аренду», даже на некоторых местах «продается». Бизнес у людей сейчас работает на выживание. С местного рынка ушли многие серьезные международные компании, закрыли бизнес в России – это освободило определенное количество площадей.

За последние 5 лет в Брянске был построен и запущен всего один небольшой торговый дом, там максимум 3,5 тыс.кв.м и всё. Другой большой торговый объект должен был быть открыт в 2014 году, но стройка почему-то замерла на уровне каркаса. Опять же, сильно вырос налог на коммерческую недвижимость. Сейчас это 2% от кадастровой стоимости в Брянской области, а кадастровую стоимость приравняли к рыночной. И не всегда количество арендаторов это может перекрыть.

— Как называются ваши торговые центры?

Оба они носят фамилию моей семьи. Один называется Торговый дом «Тимошковых», был открыт в 1995 году, другой – Торгово-развлекательный центр «Тимошковых» запущен в 2010 году и закрыт с 2017 года. Это один из немногих объектов в России, который до сих пор не оклемался после событий с “Зимней вишней”. По нему идут суды и вскоре, надеемся, сможем вновь открыть его двери.

— Когда горожане смогут вернуться в свой любимый торговый центр? Какие перспективы есть, на какой вы стадии?

Сейчас в стадии судов. Мы прошли первый круг от первой инстанции до Верховного суда. Верховный суд вернул дело на начало, отменив все предыдущие судебные акты. Но, к сожалению, наша власть, все равно считает, что этого недостаточно, закрутили всю баранку по-новому. Вот сейчас подана жалоба в первую кассационную инстанцию в городе Саратов. Ждем, когда будет назначено слушание дела. Надеемся, что там все-таки вопрос решится. Потому что со стороны пожарной инспекции претензий давно нет. Все нарушения мы устранили, об этом имеется акт МЧС. А сейчас спор идет за отсутствие акта ввода, хотя здание вводилось в судебном порядке и в решениях суда четко расписано, почему невозможно было получить акт ввода. Также есть в определении Верховного суда то, что отсутствие акта ввода не является причиной запрета эксплуатации,

— Но есть какой-то алгоритм, который позволяет сейчас дальше бороться за открытие торгового центра?

Конечно, алгоритм есть, мы по этому алгоритму идем. По большому счету там этих нарушений нет. Это всё высосанные из пальца вещи, которые не могут привести к каким-то там серьезным последствиям. У нас здание построено новое, мы железобетон закупали на заводах, есть заключения экспертов, Министерства юстиции заключение, судебные экспертизы проведены. И все подтверждают, что здание безопасно, что соответствует всем нормам и правилам строительства и других инстанций. Ну, видимо, власти этого нашей недостаточно.

— Когда вы открыли первый торговый дом, это была аренда или вы строили торговый объект?

Мы строили его с нуля. Раньше на этом месте были рекламные плакаты и участок продавали на городском аукционе, где мы его и приобрели. Коммерческая недвижимость — это наш семейный бизнес. Сейчас это невысокое здание площадью около 15 тыс.кв.м. В нем представлены магазины и развлекательные услуги. В частности, караоке-клуб и бильярдный клуб.

— Торговый центр изначально был торгово-развлекательного формата?

Не совсем. Изначально он был классическим торговым центром. Со временем мы решили перепрофилировать верхние этажи и сначала открыли там кафе. Оно успешно отработало около 12 лет, после чего была проведена перепланировка и на его месте открыли караоке-бар. Где-то в 2003 году верхний этаж дополнил бильярдный клуб.

— Скажите, а людям нравятся ваши проекты? Как они к ним относятся?

Я думаю, что нравятся. В магазинах, расположенных в наших торговых центрах, традиционно были низкие цены на товары. Я связываю это с тем, что стоимость аренды мы держали на невысоком уровне. Бизнесу было проще окупать затраты на помещение. Плюс объекты находились в центральных местах. А все мы знаем три правила торговли: это место, место и еще раз место.

— Скажите, вы сами разрабатывали концепцию?

Что касается первого торгового центра, то там, конечно, разрабатывали самостоятельно. Это был 1995 год, и мы были первопроходцами в девелопменте. Специалистов таких еще толком по стране не было. Что касается второго торгового центра, там мы уже привлекали специалистов из Москвы для разработки концепции и брокериджа.

— А в опыте строительства первый торговый дом тоже был пилотным проектом?

Можно сказать, что это был первый опыт большого строительства. До этого родители занимались частным домостроением. В момент строительства торгового центра я был уже достаточно взрослым парнем. Началось всё с того, что занимался заказом и доставкой строительных материалов, железобетона, плит, кирпичей. При запуске я стал товароведом продуктовой части и занимался непосредственно закупом товара для реализации. После перешел в управление торговым центром.

— А во втором торговом центре уже какой-то строительный опыт удалось реализовать?

Конечно. Здесь он уже пригодился по полной. Было понимание, как должно быть сделано, как будет отсматривать технадзор, каким должно быть внутреннее расположение, как будет удобнее, комфортнее для людей.

— Расскажите, какие ошибки были совершены, по вашему мнению, когда вы запускали первый торговый дом?

Тогда страна только перешла в рыночные отношения, никто еще не понимал, какие площади должны быть. Все торговали на рынке. А на рынке, сами понимаете, места маленькие, небольшие, но они усыпанные товаром. И мы тоже ориентировались на рыночную торговлю. В итоге — недостаточно высокие потолки, отсутствовали системы вентиляции и кондиционирования. Все это пришло дорабатывать позже. Первый торговый дом у нас выстроен из кирпича, а это несет определенные проблемы в планировке.

— Каким стал ваш второй объект? Удалось учесть все ошибки?

Естественно, это всё уже учитывали на втором торговом центре. К строительству подходили более осознанно. В нем 7 основных этажей и 2 этажа подземной парковки. Потолки сделали 4 метра в чистоте. А сейчас кажется, что можно было еще выше. При большом потоке людей все-таки создается неприятное давящее ощущение. Сделали планировку более свободную. Она позволяет делать нарезку различных размеров — в зависимости от желания арендатора. Установили лифты и эскалаторы. Во втором торговом центре мы применили систему водяного пожаротушения. Также есть моменты с дымоудалением. Выстроены специальные шахты, которые в случае пожара, возникновения пожара, включаются специальные вентиляторы, которые удаляют дым из помещения.

— Как вы относитесь к тому, что стало законодательно закрепляться больше заботы о посетителях торговых центров?

Это очень важно. Люди приходят в торговые центры каждый со своим состоянием здоровья. Если посетителю стало плохо, то сотрудники торгового центра, должны четко знать, что делать: вызвать скорую, освободить место, отвести в специальное место. По поводу пандемии, я считаю, это тоже важно, потому что наши люди, скажем так, не всегда ответственны, иногда и в больном состоянии ходят по необходимости в торговые центры и могут заражать других людей. А это неправильно.

— Скажите с какими операционными вопросами вы столкнулись после открытия второго торгового центра?

В первую очередь — это управление. Площадь нового объекта составляет почти 60 тыс.кв.м. Поначалу не хватало количества охраны, которая могла бы обеспечивать сохранность. Мы работали с ЧОПом, потом поняли, что это не совсем правильно. Многие наши требования выполнялись некорректно. Мы перешли на личную охрану, а в ночное время, сотрудничали с вневедомственной охраной. Немного не доработали с медиафасадами.

— Сколько человек управляет торговым центром?

Если брать первый торговый дом, то там управляет команда порядка 7-ми человек. Во втором задействованы около 30-ти специалистов.

— Сколько рабочих мест появилось в городе после того, как вы запустили свой второй торговый центр?

У нас работали более 1200 человек. Это продавцы, уборщицы, обслуживающий персонал, сантехники, электрики, официанты. А есть еще такое понимание, как косвенная задействованность, на аутсорсинге находятся бухгалтеры, доставщики, если вместе с ними, то получается более 2000 людей.

— Масштабно. Вообще это считалось крупным предприятием для Брянска или небольшим?

Нет, это крупное предприятие. На сегодняшний день крупнее нас только другой торговый центр, который позже нас строился. Мы на втором месте до сих пор, несмотря на то, что прошло более 10 лет.

— Как у вас обстояли дела с наполнением торговых центров арендаторами?

На первом объекте арендными отношениями занимались родители – отец и мама. Мы с братом еще были маленькие. На втором объекте уже я подключался, помогал. Но в то время так не хватало торговых площадей, что проблем с заполнением не было никаких. К нам зашел “Эльдорадо”. И, опять же, повторюсь, у нас была невысокая стоимость аренды. Мы не вмешивались во внутреннюю работу каждого арендатора, как это происходит во многих торговых центрах. Но при этом были определенные жесткие режимные правила.

— Сколько арендаторов у вас было вот во втором большом торговом центре?

Более 130. Московских, наверное, десятка два максимум, а остальные были все местные.

— Какая стоимость аренды была у вас на старте?

Стоимость аренды зависела от этажа. Четвертый, пятый этаж – 400 за квадратный метр. Первый этаж – доходило до 2 тысяч максимум.

— Кто у вас были главными арендаторами?

Наш собственный кинотеатр, «Эльдорадо», магазин «Рыбачьте с нами», продуктовый ритейлер.

— В вашем кинотеатре был Atmos-зал? Сложно ли было получить лицензию?

Сначала у нас был 4-зальный кинотеатр. Потом появилась техническая возможность расшириться до 8-ми залов. Делать просто одинаковые залы было не совсем правильно. Тогда узнал, что есть такое понятие как Atmos-залы, это современные технологии, улучшенный звук, эффекты. Дальше дело в том, что Atmos-зал согласовывается только Голливудом. И правила в Голливуде такие, что на регион до 500 тысяч человек, дается только одна такая лицензия. Мы подали заявку и получили все требуемые разрешение. Все переговоры велись на английском, мы высылали планы, характеристики, видео, общались по скайпу. Голливуд все смотрел, изучал, контролировал, вплоть до того, как были сварены гребенки. Весь процесс занял около 8 месяцев.

— Какая была проходимость торгового центра в день?

В среднем около 25 тысяч человек в день.

— Алексей, если бы завтра вам разрешили открыть торговый центр, то какие шаги будете предпринимать?

В первую очередь займемся переговорами с бывшими арендаторами. Потом будем привлекать крупных федеральных ритейлеров. Произведем внутренний косметический ремонт. Я думаю, что вот условно через неделю скажут «открывайтесь», за неделю мы не откроемся, все равно на это потребуется время – месяца полтора — два.

То, что касается зоны развлечений – кинотеатры, бильярды, боулинги, проблем меньше. Оборудование обслуживает периодически. На их запуск уйдет неделя.

— Можно ли сказать, что это будет сравнимо с тем, чтобы заново открыть торговый центр?

Это будет даже немножко сложнее. Время ушло и появились новые требования, которые не учтены в нашем торговом центре. Вернуть людей гораздо тяжелее, чем открыть с нуля. Когда открывается новый магазин, люди идут посмотреть: «А что же там такого интересного? Чем он лучше или хуже, чем остальные?». На втором этапе открытия, люди откладывают посещение. Опять же, за время простоя посетители начали ходить в другие торговые центры, которые им тоже нравятся, и для того, чтобы переключить их заново к нам потребуется серьезный маркетинг.

— Будете ли демпинговать ценой?

Будем и в аренде, и в развлечениях.

— Считаете, что это правильный ход, ведь потом поднять цену будет сложно?

На начальном этапе это самый правильный ход. Потом, когда бизнес поймет, что, оборот позволяет платить большую аренду, проведем повторные переговоры. Опять же, поток пока восстановится, покупательская способность. Я надеюсь, что в нашей стране все-таки она восстановится, несмотря на все эти пандемии. Жизнь-то продолжается.

— Есть арендаторы, которых бы вы хотели получить в первую очередь?

Это все-таки вопрос концепции. Тут нужно будет, когда добьемся, справедливости и правды, брать, смотреть, анализировать, что сейчас людям более интересно. Год назад я был на совещании в Российском совете торговых центров и сейчас такая тенденция, что людям в торговых центрах больше нужны места общепита – кафе, фастфуд. Люди идут не просто за какой-то вещью или необходимыми продуктами питания, они идут проводить там время. Торговый центр — это закрытый парк в зимнее время. А может быть и в летнее, когда на улице дождь. До 2014 года в нашей стране люди получали больше денег и был спрос на более дорогие вещи. Сейчас у населения денег меньше, экономят в первую очередь на одежде и обуви. Повышается спрос на более дешевые вещи.

— Вы рассматривали вариант продажи своего торгового центра, если не удастся ввести его в эксплуатацию?

Нет, такого не получится. Это лишь вопрос времени. В любом случае все равно открыться нам придется, хотят этого власти или не хотят. Пока что каких-то серьезных предложений нам не поступало. А предложения, поступающие от людей, приближенных к власти, нас совсем не устраивают, поэтому разговаривать с ними нам не о чем.

МенеджерПорталПубликациидевелопмент,публикации,Тимошков АлексейСегодня у нас в гостях Алексей Николаевич Тимошков - брянский девелопер с более чем 15 летним стажем строительства и управления недвижимостью. Говорим о том, как изменился подход к организации торговых пространств за последние 10 лет, про получение лицензии на кино от Голливуда, про ошибки строительства и реальное положение дел...ПЕРВАЯ БИЗНЕС-ШКОЛА КЛУБНОГО ТИПА